Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

array(4) { ["quest"]=> array(12) { [0]=> string(93) "В каких домах будет проводится капитальный ремонт?" [1]=> string(59) "Какие работы входят в капремонт?" [2]=> string(65) "Как накопить средства на капремонт?" [3]=> string(31) "Специальный счет" [4]=> string(109) "В каком банке (или кредитной организации) открыть спецсчет? " [5]=> string(84) "Счет регионального оператора – «общий котел»" [6]=> string(81) "Как правильно выбрать спецсчет на капремонт" [7]=> string(86) "Проведение капремонта в многоквартирных домах" [8]=> string(29) "Аварийное жилье" [9]=> string(59) "Исполнители работ по капремонту" [10]=> string(27) "Скрытые работы" [11]=> string(55) "Рекомендации по приемке работ" } ["answer"]=> array(12) { [0]=> string(1239) "

Капитальный ремонт общего имущества осуществляется в обяза­тельном порядке во всех многоквартирных домах на территории Рос­сии. При этом не признаются таковыми дома блокированной застройки, то есть те, в которых выход из каждой квартиры осуществляется прямо на улицу, а не на лестничную клетку.

Вновь созданные многоквартирные дома включаются в регио­нальную программу капитального ремонта не ранее чем через год, но не позднее пяти лет после ввода в эксплуатацию. При этом с июля 2015 года регионы могут признать решение об освобождении «новостроек» от обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт на срок до 5 лет.

" [1]=> string(7177) "

Полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители дома, жела­ющие, чтобы их многоквартирный дом действительно привели в поря­док, а не ограничились косметической покраской стен в подъезде (ч.1 ст. 166 ЖК РФ).

  Капремонт — это:

• Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, ото­пления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения.
• Ремонт или замена лифтов.
• Ремонт крыши.
• Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу).
• Ремонт фасада.
• Ремонт фундамента.

Помимо этого, в субъекте РФ могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:

• Утепление фасада.
• Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую.
• Устройство выходов на кровлю.
• Установка коллективных приборов учета.

И другие виды работ.

Важно (!) Жители дома тоже имеют право расширить список работ. Для этого собственникам помеще­ний нужно па общем со­брании проголосовать за то, чтобы ежеме­сячный взнос на капремонт превышал мини­мальные значения. Тогда всё, что пойдет сверх минимума, собствен­ники смогут тратить на ремонт дома по своему усмотрению.

 

Региональные программы капитального ремонта. Региональный оператор

Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта субъектами РФ формируются и утверждаются региональные программы капитального ремонта. В рамках одного региона прини­мается одна программа, которая должна содержать:

1. Перечень всех многоквартирных домов в регионе.
2. Перечень услуг и работ по капремонту, которые будут производиться в домах.
3. Сроки проведения капремонта в домах.

 

Региональные программы капитального ремонта. Региональный оператор

 

Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта субъектами РФ формируются и утверждаются региональные программы капитального ремонта. В рамках одного региона прини­мается одна программа, которая должна содержать:

• Перечень всех многоквартирных домов в регионе.
• Перечень услуг и работ по капремонту, которые будут производиться в домах.
• Сроки проведения капремонта в домах.

Найдите эту программу в Интернете на сайте профильного мини­стерства вашего субъекта. Программа также может быть размещена на сайте регионального оператора. Это некоммерческая организация, которая создается в каждом субъекте с целью обеспечения финансиро­вания и проведения капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета или выбрали способ накопле­ния средств на счете регионального оператора, так называемом «общем котле». В программе вы сможете прочитать, какой именно ремонт запланирован в вашем доме и каковы предельно допустимые сроки его проведения. При этом не забывайте: региональная программа каждый год должна актуализироваться, то есть данные в ней могут изменяться.

В целях исполнения региональной программы капитального ремонта муниципалитеты утверждают краткосрочные планы реали­зации. Данные планы формируются на срок до трех лет и интересны собственникам тем, что в них содержатся следующие уточнения:

• конкретизация сроков проведения работ на время действия крат­косрочного плана;
• уточнение планируемых работ и услуг;
• определение размера и видов государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

" [2]=> string(4429) "

Платить или не платить за капремонт — так вопрос уже не стоит. Собственникам был предоставлен период времени для того, чтобы определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт. После истечения указанного срока ежемесячная оплата взносов ста­новится обязанностью собственников жилья (ч.1 ст.169 ЖК РФ).

Если вы решили провести капремонт или какие-то работы в доме в рамках капремонта досрочно, т. е. до наступления срока капремонта, установленного для вашего дома региональной программой, то затраченная на эти работы сумма учитывается в счет оплаты будущих пла­тежей за капительный ремонт при условиях:

• для проведения этих работ вы использовали только собствен­ные средства (не привлекая средства бюджета или регионального оператора);
• эта сумма не превышает предельную стоимость таких работ, уста­новленную местным правительством.

Фонд капремонта дома — это все денежные средства, которые складываются из уплачиваемых собственниками взносов на капи­тальный ремонт.

 

Важно (!) Собственники помеще­ний — члены ТСЖ - мо­гут решить не платить за капремонт из сво­его кармана, и направ­лять на этот счет сред­ства, которые, к примеру, товарищество зараба­тывает, сдавая помеще­ния в доме или фасады под рекламу (либо доходы от хозяйственной дея­тельности ТСЖ). Но это решение нужно принять коллективно, на общем собрании.

 

Формировать его можно двумя способами:

• На счете регионального оператора (его еще называют «в общем котле»).
• На специальном счете, открытом для конкретного дома.

Срок для принятия собственниками решений не может быть более шести месяцев с момента опубликования региональной программы. За это время они должны определиться, какой вариант предпочесть. Если собственники помещений не смогут сами принять решение за отведенное время, их дом автоматически отнесут к тем зданиям, средства на ремонт которых идут в «общий котел».

В любом случае решение, которое примут собственники, они смогут потом изменить посредством голосования на общем собрании. Но при этом у них не должно быть непогашенных кредитов, займов и других обязательств, взятых на проведение капремонта.

" [3]=> string(6842) "

Его отличие от «общего котла» в том, что на него перечисляются средства, которые платят жители только одного конкретного дома, и, соответственно, потратить их можно только на капремонт данного дома. Владельцем же специального счета в банке (на чье имя будет открыт этот спецсчет) могут быть (ч.4 ст.170ЖК РФ):

• ТСЖ, в состав которого входит только один дом (или несколько домов, если они расположены в пределах одного земельного участка и имеют общие инженерные сети); для этого собственники поме­щений должны принять решение на общем собрании о том, что они согласны открыть спецсчет на имя ТСЖ.
• Жилищный, жилищно-строительный кооператив (для этого собст­венники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании).
• Управляющие организации (такое право им предоставлено с января 2015 года).
• Региональный оператор. На его имя тоже можно открыть спецсчет, средства с которого пойдут на ремонт только конкретного дома. Если собственники помещений примут такое решение, то средства на капремонт их дома будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», как у всех остальных домов, а на отдельном счете в банке.

 

Важно (!) Не забывайте: на то, чтобы перейти со специ­ального счета на «общий котел», нужен всего ме­сяц. На то, чтобы выйти из «общего копии» и сфор­мировать свой спецсчет. потребуется 1 год (если региональные власти не установили меньший срок). Причина столько длительного «расстава­ния» в там, что из «об­щего котла» собствен­ники помещений уйдут вместе со осени средст­вами, которые накопились на счете их дома, и реги­ональному оператору по­требуется время, чтобы подготовить собранную собственниками сулему для передачи на специаль­ный счет.

 

Если выбранный владелец специального счета прекращает свое существование или по иным причинам не может продолжать испол­нять свои обязанности, собственники в течение двух месяцев обязаны выбрать нового владельца. Если в указанный срок решение не принято, орган местного самоуправления самостоятельно назначает владельцем специального счета регионального оператора. В случае, когда собствен­ники взяли кредит на капитальный ремонт, а владелец специального счета — не региональный оператор — обанкротился, орган местного самоуправления имеет право в течение 10 дней поручить региональ­ному оператору выполнять функции владельца специального счета до принятия соответствующего решения на общем собрании (ч.6 ст. 175 ЖК РФ).

 

Не важно, на чье имя открыт счет, — средства на нем принадлежат собственникам дома и могут быть потрачены только на капремонт

 

Не важно, на чье имя открыт счет, — средства на нем принадлежат собственникам дома и могут быть потрачены только на капремонт. Их нельзя израсходовать на покрытие долгов ТСЖ, УК (в любом случае) или Регионального оператора (за исключением ситуации, когда у регоператора долги возникли вследствие исполнения решения общего собрания собственников, а также по задолженностям за работы /услуга по капитальному ремонту). Даже при банкротстве владельца специ­ального счета денежные средства, находящиеся на нем, не включаются в конкурсную массу.

Закон четко прописывает, какие именно денежные операции можно проводить со средствами, которые находятся на специальном счете (ч.1,2 ст.177 ЖК РФ)

Кроме того, во время списания средств со счета банк обязан про­верять, есть ли у того, кто снимает средства, необходимые для этого документы.

" [4]=> string(4729) "

Этот вопрос должны решить сами собственники. Основное условие: это должен быть российский банк, величина собственных средств которого составляет не менее 20 миллиардов рублей. В случае если специальный счет открывается на имя регионального оператора, собственники могут поручить ему решить вопрос с выбором банка. В этом случае кредитная организация будет выбрана по результатам торгов.

Полную информацию о банках и кредитных организациях, которые соответствуют этому требованию, можно найти на сайте Центробанка России: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на спе­циальном счете, должны понимать, что если к моменту выполне­ния необходимых работ они не накапливают требуемой суммы, то их многоквартирный дом вместе с накоплениями на специальном счете попадает в «общий котел» регионального оператора и последний выполняет требуемые работы.

С принятием в июне 2015 года Федерального закона 176-ФЗ появи­лось дополнительное основание для перевода многоквартирного дома со специального счета в «общий котел».

Так, в случае если собираемость взносов на капитальный ремонт составит менее 50 % от начисляемых сумм, многоквартирный дом может быть переведен на общий счет регионального оператора по решению Государственной жилищной инспекции.

Каждый месяц государственная жилищная инспекция мониторит собираемость взносов по открытым спецсчетам. Если будет установлено, что по конкретному специальному счету собираемость средств составляет менее чем 50 %, государственная жилищная инспекция направит владельцу специального счета предупреждение с требованием погасить образовавшийся долг в срок не позднее чем через 5 месяцев с момента получения уведомления. Владелец специаль­ного счета в течение 5 дней будет обязан уведомить собственников помещений в таком доме о необходимости погашения существую­щей задолженности. Если за 2 месяца до истечения срока погашения задолженности требуемая сумма не будет набрана, владелец специального счета собственникам провести общее собрание и поставить на голосование вопрос о порядке и источниках погашения существующей задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт. Если и в этом случае проблему решить не удастся, иная жилищная инспекция примет решение о переводе такого дома в «общий котел».

Страховать средства или нет? Это выбор собственников помещений. По закону спецсчета не обязательно.

" [5]=> string(598) "

Основной принцип «общего котла» — ежемесячно платят все, а ремонтируются в порядке очереди, установленной региональной программой.

За сохранность денег в «общем котле» отвечает региональный оператор. Если я со своей задачей, ответственность ляжет на региональные власти.

" [6]=> string(4816) "

Начинать подготовку к выбору спецсчета нужно заранее, еще до проведения общего собрания собственников. Первым делом нужно ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих вам, вынести их на обсуждение инициативной группы. Кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, кото­рая будет вести работу со спецсчетом: начислять платежи, печатать квитанции, вести работу с должниками.

Повестка дня общего собрания, посвященного выбору спецсчета, обязательно должна содержать следующие вопросы:

• Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определенный в вашем регионе).
• Об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (этот перечень дол­жен быть не меньше, чем тот, что указан в вашей региональной программе капремонта).
• О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе).
• О выборе владельца специального счета.
• О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. Если собственники помещений не смогут выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специ­альный счет, или она окажется не соответствующей требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться переданным на усмотрение регионального оператора.
• О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровожде­нию специального счета (начислять платежи, печатать квитанции с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками).
• Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.

 

Общее собрание нужно провести путем очного голосования, и только если оно не состоится, провести его еще раз, но уже в заочной форме.

После того как счетная комиссия учтет все голоса, решение собра­ния нужно будет оформить путем составления протокола собрания, а затем оригинал этого протокола направить в адрес той организации, что будет выбрана владельцем счета.

Важно (!) Для того чтобы реше­ние по выбору специ­ального счета в каче­стве способа накопления средств на капитальный ремонт было принято, за него должны проголосо­вать собственники, обла­дающие не менее чем 2/3 от общей площади жи­лых и нежилым

" [7]=> string(3282) "

По общему правилу, проведение работ по капитальному ремонту осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в случае, когда в уста­новленные сроки указанное решение не принято, капитальный ремонт реализуется посредством решения органа местного самоуправления (ч.5 189 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников о выполнении работ по капитальному ремонту может быть принято ими:

• по собственной инициативе;
• по предложению регионального оператора;
• по предложению лица, осуществляющего предоставление услуг по содержанию общего имущества.

Решение общего собрания по вопросу проведения работ по капи­тальному ремонту должно содержать:

а)        перечень работ по капитальному ремонту;

б)       смету расходов на капитальный ремонт;

в)       сроки проведения капитального ремонта;

г)        указание на источники финансирования капитального ремонта;

д)       указание на лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе под­писывать соответствующие акты.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта в «общем котле» и не примут вышеуказанного решения за три месяца до наступления года, в котором должны быть проведены работы по капитальному ремонту, указанные работы проводятся по решению муниципалитета в соответствии с предложениями регионального оператора.

 

" [8]=> string(3915) "

Аварийным при знается жилье, имеющее деформацию фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетель­ствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (п. 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постанов­лением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Жилье признается аварийным по решению межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления.

По результатам работы комиссии принимается одно из следующих решений:

• о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Жильцы многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу, расселяются в новое жилье бесплатно, за счет бюджетных средств. Расселение в рамках федераль­ной программы должно завершиться в 2017 году.

Собственники, чьи дома были признаны аварийными после ука­занного срока, имеют четыре варианта действий:

• Заказать и провести за свой счет реконструкцию многоквартирного дома.
• Снести дом, продать земельный участок, поделить полученные деньги и за свой счет переселиться в другое жилье.
• Снести дом и построить на его месте новый за счет собственных средств.
• Стать нанимателями жилья по договору социального найма.
• В случае если многоквартирный дом был включен в региональ­ную программу капитального ремонта и впоследствии был признан аварийным, средства из фонда капитального ремонта направляются на снос или реконструкцию дома, а собственники действуют по одному из четырех вышеприведенных вариантов.

" [9]=> string(3188) "

Капремонт зданий проводится силами подрядных организаций. В п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ прямо указывается на обязанность региональных операторов, обеспечивающих проведение капремонта многоквартирных домов, привлекать для выполнения работ подрядные организации и заключать с ними соответ­ствующие договоры.

По смыслу ст. 740 ГК РФ к подрядчикам относятся организации, кото­рые обязуются по договору строительного подряда с заказчиком построить определенный объект или выполнить иные строительные работы. При этом отмечается, что «правила о договоре строительного подряда применяются так­же к работам по капитальному ремонту здании и сооружений». Иначе говоря, работы по договору строительного подряда, в том числе по капремонту МКД, должны выполнять подрядные организации, осуществляющие строительную деятельность.

 

Важно (!) при проведении ОСС сложно выбрать квалифициро­ванное уполномоченное лицо для контроля качества капремонта. Эту зада­чу можно возложить на специализированную организацию.

 

Тогда собственники помещений в качестве уполномоченного лица выби­рают фирму, занимающуюся строительными или ремонтными работами либо специализирующуюся на проведении строительной экспертизы. Такие органи­зации имеют специалистов различного профиля и довольно высокого уровня подготовки. Доверяя строительный контроль профессионалам, собственники получают не только качественный ремонт, но и в полном объеме — согласно проектной документации. Только специалист высокого уровня может сопоста­вить проект с фактически проведенными работами.

 

" [10]=> string(8021) "

При ремонте есть ряд работ, качество которых невозможно определить по внешнему виду отремонтированного элемента.

Примером таких работ является перекладка сетей или герметизация сты­ков. Если аварийный участок сети уже заменили и закопали, то проверить этот факт невозможно.

Чтобы обеспечить надлежащий контроль выполнения отдельных эта­пов капремонта, необходимо составление актов скрытых работ. Такие акты включены в состав документации при приемке работ по капремонту ОИ в МКД.

Акт скрытых работ (полное название — акт освидетельствования скрытых работ — это официальный документ, который составляется после яки выполненных работ представителями подрядчика, заказчика и илы авторского надзора выполненных ответственных работ.

Этот документ свидетельствует о том, что данные ответственные работы н в надлежащем качестве. Полного списка скрытых работ нет, для с зонта он составляется еще на этапе подготовки проектной документации.  Учет актов скрытых работ ведется в специальном журнале по форме КС-6 «Общий журнал работ».

В акте скрытых работ содержатся сведения о качестве выполненных работ, их объеме, а также подтверждается их соответствие нормативным к и разработанному проекту. Освидетельствование скрытых работ производится до того, как результаты ремонта будут закрыты отделкой. При составлении акта необходимо указать, что разрешается проведение последующих работ. Акт составляется в трех-четырех экземплярах — по одному для заказчика, проектировщиков и УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК). В нем приводится информация об объекте, в отношении которого проводится освидетельствование.

Документ содержит информацию о разработчике проектной документации, используемых строительных материалах и оборудовании, применяемом во время ремонта.

Важно (!) что до заполнения акта выполнение последующих работ не допускается. Если документ был составлен уже после закрытия результатов ремонта отделочными слоями, комиссия имеет полное право сделать выборочное вскрытие отделочных слоев для проверки качества работ.

 

После проведения проверки качества изменений сведения об их соответствии вносятся в акты освидетельствования.

Организовать приемку скрытых работ следует так.

• В ходе ремонтных работ исполнитель должен проинформировать заказчика и представителей службы авторского надзора о готовности кон­струкции (произведенных работах, качество которых нельзя будет оценить в будущем). Сроки оповещения устанавливаются по договоренности, но не позднее чем за три рабочих дня.
• Комиссия фиксирует факт выполнения очередного этапа работ. Если недостатки или нарушения, то на их устранение исполнителю нужно выделить определенное технологическими процессами время. Пока не будут исправлены все погрешности, исполнитель не может продолжать дальнейшие работы.
• В выводах необходимо дать разрешение на производство дальнейших указать выявленные нарушения.
• Если во время ремонта в проектную документацию были внесены изменения, то в акте это тоже должно быть отражено (с учетом дат и согласований).
• Члены комиссии должны подписать полностью заполненный акт скрытых работ.

 

Акты скрытых работ можно оформить несколькими способами.

Первый — акты оформляет строительная организация, выполняющая рабо­ты (оказывающая услуги). Если ремонт выполняет строительная компания, у которой есть допуск саморегулируемой организации на строительство, то она сама заполняет акты по произведенным работам.

Второй — вы сами оформляете акты скрытых работ. Такой вариант возмо­жен, если ремонт выполняется собственными силами или силами бригады, которая не имеет допуска саморегулируемой организации. После каждого вы­полненного этапа (устройство гидроизоляции, звукоизоляции и т.д.) до уклад­ки последующих слоев вы осуществляете технический надзор и заполняете акт.

С учетом новых требований и усиления ответственности работы не могут быть приняты и оплачены заказчиком без оформления акта освидетельствова­ния скрытых работ.

 

" [11]=> string(18513) "

1. Ремонт крыши

При устройстве кровли в первую очередь проверяется соответствие приме­няемых материалов проекту. Проверку качества следует начинать с чердака. Необходимо установить, правильно ли уложена кровля и система водоотвода, имеется ли водосточная система и в каком она состоянии. Также надо обратить внимание на то, как утеплены перекрытия, не подтекает ли кровля, проветри­вается ли подкровельное пространство, обработана ли стропильная система антисептиком и огнезащитными средствами. Важно проверить, не застаивает­ся ли на крыше вода. При оценке качества проведения ремонта крыши оцени­вают внешний вид, качество кровельных материалов, соответствие фактиче­ского уклона проектному, водонепроницаемость.

2. Ремонт фасада

В первую очередь стоит удостоверится в том, что поверхность штукатурного покрытия не имеет неровностей, трещин, сколов, пузырей, отслоений (глухо­го звука при простукивании). Окрашенные поверхности должны быть сухие, ровные и чистые, с отсутствием полос, пятен, потеков, пропусков, просвечива­ния нижележащих слоев краски, отшелушивания. Не должно быть отклонений оконных и дверных откосов по горизонтали и вертикали. Недопустимо нали­чие не заделанных щелей между рамами (коробами дверей) и стенами. Следует обратить внимание на наличие трещин в стенах и необходимость выполнения капремонта фасада после их устранения.

При капитальном ремонте фасада МКД необходимо учитывать состояние отмостки вокруг здания.

Отмостка — асфальтовая полоса вдоль периметра наружных стен, пред­назначенная для отвода поверхностных вод от фундамента.

Отмостка МКД относится к ОИ собственников. Если ремонт отмостки во­круг здания связан с восстановлением до 20% обшей площади отмостки, то он является текущим, если более 20% площади, — капитальным

3. Ремонт фундамента

При оценке качества проведения ремонта фундамента необходимо осмотреть фундамент на наличие трещин, обратить внимание на количество и размер продухов, на водоотведение — отмостку.

Протечки из-за нарушения гидроизоляции, застой воды на отмостках и в подвалах, промерзание конструкции в зимний период, отсутствие вентиляции или ее плохая работа, появление грибка — все это может свидетельствовать о некачественно проведенном ремонте.

4. Ремонт системы отопления

При оценке качества проведения ремонта системы отопления необходимо проверить соответствие смонтированных отопительных приборов и диаметров трубопроводов системы отопления предложенному проекту. Нужно проверить регуляторы температуры (если они предусмотрены проектом), которые долж­ны свободно раскручиваться и закрываться. Проверяют исправность кранов, позволяющих отключать квартиры и стояки.

Также важно обратить внимание на герметичность в местах соединений; со­ответствие температурного режима; наличие утепления магистральных трубо­проводов. Стоит помнить, что в соответствии с Требованиями к качеству ком­мунальных услуг (приложение № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг) нормативная температура воздуха в жилых помещениях составляет не ниже +18°С (в угловых комнатах — +20°С).

5. Ремонт системы газоснабжения

При оценке качества проведения ремонта системы газоснабжения стоит про­верить:

• наличие газа на конечных устройствах (газовых плитах, водонагрева­тельные колонки, нагревательные котлы);
• герметичность в местах соединения узлов (запах газа);
• наличие запорной арматуры, предохранительных клапанов;
• наличие нормативного давления (не гаснет ли колонка, конфорка плиты).

6. Ремонт системы электроснабжения

При оценке качества проведения ремонта системы электроснабжения необхо­димо обратить внимание на электрический щиток со счетчиками. Это позво­ляет визуально определить качество монтажа, аккуратность разведения про­водки. Следует убедиться, что на электрощитках:

• есть крышки;
• провода и соединения защищены изоляцией;
• отсутствует повышенная влажность в непосредственной близи от электрического оборудования.

Также следует обратить внимание на достаточность мощности автомате» подаваемой нагрузке (не выбивает ли пробки), нагрев крепежных элементе» системы вследствие повышенной нагрузки.

7. Ремонт ХВС

При оценке качества проведения ремонта системы ХВС следует проверит» установку системы водоснабжения путем визуального осмотра. Нужно осмо­треть стыки труб: под стояками не должно быть воды, запорные краны должны надежно закрываться.

Также необходимо обратить внимание на напор воды в системе (особенна по сравнению с периодом, предшествующим ремонту), герметичность в местах соединения узлов.

8. Ремонт ГВС

При оценке качества проведения ремонта системы ГВС важно удостовериться в герметичности в местах соединения узлов, в отсутствии течи в стояках, под­водках к запорно-регулирующей и водоразборной арматуре, в равномерность подачи горячей воды. Резких колебаний температуры быть не должно. Необходимо убедиться, что качество горячей воды соответствует установленным нор­мативам. Согласно СанПиН 2.1.4.2496-09 температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С.

9. Ремонт системы водоотведения

При оценке качества проведения ремонта системы водоотведения необходимо осуществить слив большого объема воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Также следует обратить внимание на возможные протечки в швах, ме­стах соединения трубопроводов и стыках системы.

10. Ремонт системы вентиляции

При оценке качества проведения ремонта системы вентиляции необходимо проверить работу вентиляционных решеток, через которые из помещения уходит отработанный воздух. Для этого можно взять спичку и поднести ее к решетке. Если вентиляция работает, огонь должен отклониться в сторону ре­шетки. С той же целью к вентиляционной решетке подносится листок бумага Он должен прилипнуть к решетке. Если же листок отклоняется от вентиляци­онной решетки, в квартире «обратная тяга», т.е. вентиляция не функциони­рует. Вентиляционные шахты в чердачном помещении и выше уровня крыши должны быть утеплены в соответствии с проектным решением.

11. Ремонт лифтового оборудования

При оценке качества проведения ремонта лифтов необходимо обратить вни­мание на характерный звук движения кабины, звук трения металлических поверхностей, вибрации в процессе спуска, подъема кабины лифта, неточность остановки кабины лифта (расстояние по вертикали между уровнем пола каби­ны и уровнем этажной площадки после автоматической остановки кабины).

12. Содержание лифтов

С 30 августа 2017 г. вступили в силу Правила организации безопасного ис­пользования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пас­сажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденные постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 № 743. Организацию, управляющую МКД, официально определили владельцем лифтов в МКД.

 

(!)Обратите внимание: в случае непосредственного управления собственни­ками в МКД и, если способ управления не выбран или не реализован, вла­делец объекта — специализированная организация по договору о содержа­нии и ремонте общего имущества в МКД.

Соблюдение законодательства в области обслуживания и эксплуатации лифтов в МКД проверяет Ростехнадзор (см. постановление Правительства РФ от 13.05.2013 № 407 «Об уполномоченных органах Российской Федерации по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требова­ний технических регламентов Таможенного союза»).

Владелец лифта обеспечивает осуществление работ по его надлежащему содержанию, ремонту или замене лифтового оборудования самостоятельно либо на основании соответствующего договора со специализированной орга­низацией.

В целях надлежащего содержания лифтов в МКД выполняются следующие работы (п. 22 Минимального перечня услуг и работ):

• организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспет­черской связи с кабиной лифта;
• обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ре­монт лифта (лифтов);
• обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);
• обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов со­держится в приложении № 1 к Правилам организации безопасного использо­вания и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажир­ских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исклю­чением эскалаторов в метрополитенах.

 

Следует иметь в виду, что в кабине лифта и на основном посадочном этаже лифта должны быть размещены информация о средствах и способе связи с ава­рийной службой, правила пользования объектом (на стендах, в виде табличек или наклеек), а также сведения о лифте:

• учетный и заводской номер;
• дата ввода в эксплуатацию;
• срок службы;
• дата следующего технического освидетельствования объекта.

 

" } ["first"]=> array(1) { [0]=> string(1491) "

В соответствии с разделом 9 Жилищного кодекса РФ в регионах появились новые программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этих программах устанавливаются конкрет­ные сроки выполнения работ по капитальному ремонту в каждом доме. Кроме того, программы подразумевают обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт со стороны собственников помещений в многоквартирных домах.

До этого собственники самостоятельно решали: собирать денежные средства на капитальный ремонт общего имущества и производить работы или отказаться от этого и жить «на свой страх и риск».

За последнее время в законодательстве появилось немало ново­введений, касающихся проведения капитального ремонта и его финан­сирования. Разберем их подробно.

" } ["end"]=> array(1) { [0]=> string(0) "" } }