Компетенция ОСС

array(4) { ["quest"]=> array(1) { [0]=> string(25) "Круг вопросов" } ["answer"]=> array(1) { [0]=> string(18627) "

Компетенция общего собрания означает круг вопросов, которым могут быть приняты решения собственниками мощений в доме только на ОСС, так как общее собрание и является органом управления МКД.

Жилищным законодательством РФ установлены правила проведения ОСС и, в том числе, количество голосов собственников, которое необходимо для принятия того или иного решения.

 Самое большое количество голосов собственников г набрать по вопросам, касающимся распоряжения общим имуществом. Это сделано для того, чтобы обезопасить собственников в МКД от принятия поспешных решений, да и такой протокол труднее сфальсифицировать.

Зачастую люди пожилого возраста необоснованно доверяют словам всех, кто приходит к ним и говорит много красивых слов, особенно, если УО плохо работает, агитируют, например, за смену компании и выбор новой, предлагая подписать лист голосования без соблюдения обязательной процедуры проведения ОСС.

Важно!

Помните, нельзя не читая подписывать какие-либо документы, даже если Вам их приносит сосед по дому с уверениями, что после этих подписей непонятно за что, жизнь в доме значительно улучшится...

Итак, 100% ГОЛОСОВАНИЕ.

В жилищном кодексе РФ определены вопросы, которые требуют согласие всех собственников в МКД.

Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Для сведения

Верховный Суд РФ дал разъяснения по этому вопросу в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.

В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.

Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии,

, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв. м.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв. м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.

Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВС РФ напомнил, что:

-           собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;

-           уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

-           если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;

-           при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.

Между тем, согласия всех 100% собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.

Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.

Кстати, даже 100% голосованием нельзя принять ре­шение продать часть земельного участка. Но можно выгод­но продать МКД вместе с землей, если все собственники в доме согласны продать свои квартиры одновременно, на­пример, застройщику. Это чаще всего применимо к домам, в которых не более 12 квартир - просто при большем чи­сле собственников трудно согласовать свои действия.

 Важно!

Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству. Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.

Для удобства пользования вопросы повестки дня, по которым принимается решение на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, 50% голосов всех собственников в доме или 50% голосов от присутствующих на собрании, сведены в таблицу. В указанной таблице вопросы повестки дня ОСС объединены в разделы «Общее имущество», «Управление МКД», «Проведение ОСС», «Жилищно-коммунальные услуги», «ГИС ЖКХ» и «Капремонт».

 

Вопрос повестки дня ОСС	Нормативное обоснование
РЕШЕНИЯ, ПРИНИМАЕМЫЕ БОЛЬШИНСТВОМ НЕ МЕНЕЕ 2/3 ГОЛОСОВ ОТ ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ СОБСТВЕННИКОВ
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО
О реконструкции МКД (в том числе при устройстве входных групп при переводе из жилого помещения в нежилое), строительст­ве хозяйственных построек и других зданий	п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ
О пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД	п.2 ч.2 ст. 44 ЖК РФ
О пользовании ОИ иными лицами, в том числе о заключении договоров на установ­ку рекламных конструкций  Если собственникам в МКД поступило предложение об использовании общего имущества иными лицами (реклама на фасаде и в лифте. Интернет-провайдеры . др.) не поручайте этот вопрос управ­ляющей организации без рассмотрения на общем собрании - только собственни­ки в МКД могут наиболее выгодно распо­годиться своим имуществом!	п.3 ч. 2 ст. 44 ЖКРФ
Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполно­мочены на: -     заключение договоров об использовании ЭИ на определенных ОСС условиях; представление документов на согласова­ние переустройства и (или) перепланиров­ал помещения, входящего в состав ОИ; -            заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, входящего в состав ОИ.	п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ
Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на подписание соглашений об установлении сервитута в отношении земельного участка, входящего в состав ОИ	п.3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ
О порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашения­ми на условиях, определенных решением общего собрания	п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ
УПРАВЛЕНИЕ МКД
О наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие ряда решений	п.4.3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ
О создании ТСН/ТСЖ в нескольких МКД, если их земельные участки имеют общую границу, в пределах которых находится инфраструктура, предназначенная для сов­местного использования собственниками в домах, в том числе: -    об утверждении устава; -    избрании Правления товарищества; -       о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осу­ществляющие госрегистрацию юр. лиц; -     об избрании Председателя правления то­варищества, если предусмотрено уставом.	п.1 ч.2 ст. 136 ЖК РФ Решения принимаются на ОСС в каждом МКД отдельно!
Определение перечня имущества, которое предназначено для совместного использова­ния собственниками помещений в несколь­ких МКД	Раздел I(1) Правил содержания общего имущества

 

Безусловно, сложно себе представить многоквартирный дом, в котором все собственники приняли бы решение в пользу одного из собственников в отношении общего иму­щества. Чаще всего, вопросы повестки дня, связанные с использованием ОИ, заинтересованные собственники стара­ются подвести под кворум в 2/3 голосов.

Например, перевод помещения из жилого фонда в не­жилой не требует какого-либо согласия собственников в доме, а вот обустройство входной группы (дверь на ме­сте окна) требует проведения ОСС и голосования «За» 2/3-ми голосов собственников. Хотя, по большому счету, это тоже реконструкция МКД, но она считается незна­чительной, поэтому 100% голосования не требует.

 Важно!

Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки ав­тотранспорта персонала должны располагаться за пре­делами придомовой территории (п.п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

" } ["first"]=> array(1) { [0]=> string(1021) "

Собственники на общем собрании могут принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции ОСС.

Компетенция (от лат. добиваюсь, подхожу, соответствую):

-           круг полномочий, предоставленный законом, уставом или иным документом органу или должностному лицу;

-           круг вопросов, в которых личность хорошо осведомлена; - совокупность социальных функций, которыми владеет человек при реализации социально-значимых прав и обязанностей.

" } ["end"]=> array(1) { [0]=> string(1151) "

Для сведения

Перед голосованием об использовании части ОИ третьими лицами можно договориться с собственником жилого помещения, который собирается обустраивать - годную группу, о выполнении каких-либо работ, напри­мер, по благоустройству или ремонту подъездов за согласие на использование ОИ (стены дома). При этом необходимо принимать во внимание назначение нежилого помещения, т.е. возможности его собственника.

ОСС может принимать решения о пределах использова­ния земельного участка под МКД, если он поставлен на государственный кадастровый учет (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

" } }