array(4) { ["quest"]=> array(6) { [0]=> string(33) "Лицензирование УО" [1]=> string(43) "Лицензионный контроль " [2]=> string(35) "Договор управления" [3]=> string(104) "Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов" [4]=> string(70) "Ответственность управляющих компаний" [5]=> string(85) "Куда и как жаловаться на управляющую компанию?" } ["answer"]=> array(6) { [0]=> string(23384) "

Лицензирование деятельности по управлению МКД регламентируется гл. 19 ЖК РФ. Лицензия на осуществление деятельности по управлению МКД выдается органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии влечет штраф в размере (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

- для должностных лиц - от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;

- ИП - от 150 до 250 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;

- юридических лиц - от 150 до 250 тыс. руб.

Лицензия предоставляется без ограничения срока действия и действует только на территории субъекта РФ, органом ГЖН которого она выдана.

Лицензия не подлежит передаче третьим лицам (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Лицензионные требования установлены в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110. В их числе:

1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или ИП на территории Российской Федерации;

2) наличие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о должностном лице лицензиата, соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению МКД информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;

6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации согласно Стандарту раскрытия информации - до 31 декабря 2017 г. включительно, а на территориях городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - до 30 июня 2019 г. включительно (ч. 3 ст. 5 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации");

7) соблюдение лицензиатом требований к размещению информации в ГИС ЖКХ с 1 января 2018 г., а на территориях городов федерального значения - с 1 июля 2019 г. (ч. 2 ст. 5 указанного Закона);

8) соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ (УО несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг);

9) исполнение обязанностей по договору управления МКД.

Юридические лица или ИП, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению МКД не допускаются.

Для получения лицензии соискатель направляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии с приложением всех необходимых документов (п. 5 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами).

Срок оформления приказа лицензирующего органа (с учетом сроков, необходимых для принятия лицензионной комиссией решения) не может превышать 45 рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов, перечисленных в п. 6 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

За предоставление лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД уплачивается государственная пошлина в размере 30 тыс. руб. (пп. 134 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Основанием для отказа соискателю лицензии в предоставлении лицензии является (ч. 2 ст. 194 ЖК РФ):

1) установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых документов несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;

2) наличие в представленных соискателем лицензии заявлении и (или) прилагаемых документах недостоверной или искаженной информации.

Должностное лицо лицензиата обязано иметь квалификационный аттестат (ст. 202 ЖК РФ). Проверка квалификации осуществляется в форме квалификационного экзамена без взимания платы.

Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет.

Квалификационный аттестат аннулируется в случае:

1) получения квалификационного аттестата с использованием подложных документов;

2) внесения сведений о должностном лице лицензиата в реестр дисквалифицированных лиц;

3) вступления в законную силу приговора суда в отношении должностного лица лицензиата, предусматривающего наказание за преступления в сфере экономики.

Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием определен в разд. VI Правил осуществления деятельности по управлению МКД.

Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании рассмотрения заявления органа ГЖН об аннулировании лицензии.

Правовая конструкция аннулирования лицензии УО на управление МКД и прекращения ее действия следующая.

Орган ГЖН в течение календарного года два и более раза выдает предписания в отношении дома, которым управляет лицензиат.

Лицензиат не исполняет выданные предписания или исполняет их ненадлежащим образом.

Суд два и более раза назначает лицензиату и (или) должностному лицу лицензиата административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания.

Орган ГЖН исключает из реестра лицензий субъекта РФ сведения о МКД, в отношении которых судом назначены административные наказания.

Лицензионная комиссия рассматривает вопрос об обращении в суд об аннулировании лицензии, если общая площадь помещений в МКД, исключенных из реестра, составляет 15% от общей площади помещений в МКД, управление которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года до принятия лицензионной комиссией решения.

Орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии обращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии УО.

Суд принимает решение об аннулировании лицензии УО.

В реестр лицензий субъекта РФ вносятся сведения об аннулировании лицензии и прекращении ее действия.

Лицензия аннулирована и прекратила свое действие.

Информация об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ размещается ОМСУ в местах, удобных для ознакомления собственниками в МКД, а также на официальном сайте ОМСУ в Интернете.

В течение двух месяцев ОСС в МКД вправе принять решение о продолжении управления МКД лицензиатом.

О принятом решении необходимо уведомить орган ГЖН, направив в его адрес копии протокола ОСС заказным письмом с уведомлением о вручении.

Получив уведомление, орган ГЖН не исключает сведения о доме из реестра лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

Информацию об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ лицензирующий орган в течение трех рабочих дней со дня принятия решения передает ОМСУ, который направляет ее непосредственно собственникам в МКД не позднее трех рабочих дней со дня получения.

Лицензиат в случае исключения МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения или аннулирования лицензии обязан исполнять обязанности по управлению домом до дня (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ):

1) возникновения обязательств по управлению домом у УО, выбранной ОСС или отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ);

2) возникновения обязательств по договору управления, заключенному УО с ТСЖ, кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, заключенным при непосредственном управлении (ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ);

4) государственной регистрации ТСЖ, кооператива.

Лицензиат обязан передать лицу, принявшему управление МКД, техническую документацию на дом в течение двух рабочих дней (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).

" [1]=> string(4669) "

В отношении УО, имеющих лицензию и управляющих МКД на основании договора управления, осуществляется не жилищный надзор, а лицензионный контроль со стороны уполномоченного органа субъекта РФ (ГЖИ).

Предметом лицензионного контроля в сфере управления МКД является предупреждение, выявление и пресечение нарушений УО обязательных требований, установленных законодательством в сфере управления МКД.

В сфере управления МКД обязательные требования предъявляются:

- к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе требования к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию ОИ в МКД;

- созданию и деятельности юридических лиц, ИП, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту ОИ в МКД;

- предоставлению КУ собственникам и пользователям помещений в МКД;

- ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за КУ;

- энергетической эффективности и оснащенности помещений МКД приборами учета используемых энергетических ресурсов.

К грубым нарушениям лицензионных требований могут относиться нарушения, повлекшие за собой:

1) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, окружающей среде, а также угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного характера;

2) человеческие жертвы или причинение тяжкого вреда здоровью граждан, причинение средней тяжести вреда здоровью двух и более граждан, возникновение чрезвычайных ситуаций техногенного характера, нанесение ущерба правам, законным интересам граждан.

Внеплановая проверка лицензиата (УО) в связи с поступлением в орган ГЖН обращений, заявлений граждан, ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушений лицензиатом лицензионных требований проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата о проведении внеплановой проверки.

По результатам внеплановой проверки орган ГЖН может выдать УО предписание об устранении выявленных нарушений.

УО может:

1) выполнить предписание, если оно обоснованно;

2) не выполнить предписание, заплатить штраф, а впоследствии из-за халатного отношения к своим обязанностям - лишиться МКД или лицензии.

" [2]=> string(81627) "

Договор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов многоквартирного дома и УО. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления МКД - ведь от этого зависит качество управления домом.

Обратите внимание: собственники в МКД обязаны выбрать УО при соответствующем способе управления, но выбранная ими УО не обязана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы.

Договор управления - это всегда компромисс между собственниками и УО.

Деятельность по управлению МКД - выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления, заключенного на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в МКД.

По договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы или оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту ОИ, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам или пользователям помещений в МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе УО на ОСС с каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Существенные условия договора управления.

Существенные условия - это условия, при несоблюдении которых договор считается не заключенным.

Существенными условиями договора управления МКД являются (ст. 162 ЖК РФ):

- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, перечень КУ, которые предоставляет УО;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля собственников за выполнением УО ее обязательств по договору управления.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, если на ОСС не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и, как следствие, такое условие отсутствует в договоре управления МКД, данный договор считается не заключенным, соответственно, способ управления МКД не реализованным.

Кроме этого, на основании п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг договор управления МКД должен содержать:

- дату и место заключения договора;

- наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;

- сведения о потребителе (собственниках жилых и нежилых помещений);

- адрес помещения в МКД, собственникам или пользователям которого предоставляются КУ, с указанием общей площади помещения, общей площади помещений, входящих в состав ОИ, площади жилых и нежилых помещений, и иных сведений, необходимых для расчета платы за КУ в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг;

- наименование предоставляемых потребителю КУ;

- требования к качеству предоставляемых КУ;

- порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления КУ, показаний приборов учета или иным способом;

- сведения о наличии и типе установленных ИПУ, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний ИПУ;

- периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия ИПУ, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений об их показаниях;

- порядок определения объема и размера платы за КУ, порядок, срок и форму внесения платы;

- меры социальной поддержки по оплате КУ, предоставленные потребителю в соответствии с законодательством РФ;

- адрес и способ доставки потребителю платежного документа для оплаты КУ;

- порядок установления факта непредоставления КУ или предоставления услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы при предоставлении КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

- права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;

- основания и порядок приостановки и ограничения предоставления КУ;

- основания и порядок изменения и расторжения договора;

- срок действия договора.

УО не вправе отказаться от включения в договор управления условий о предоставлении КУ того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства МКД, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг).

Собственники помещений в МКД обязаны утвердить на ОСС перечень услуг и работ по содержанию ОИ в МКД, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества).

Совет МКД представляет собственникам до рассмотрения на ОСС свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель совета МКД до принятия ОСС решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры с УО относительно условий указанного договора (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Обратите внимание: условия договора управления МКД утверждаются одновременно с выбором УО.

Не забудьте, что с каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания по выбору УО (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Важно: проект договора управления должен быть полностью заполнен. В частности, в нем должны быть указаны периодичность выполнения работ и оказания услуг конкретно в разрезе вашего МКД, а также цена договора, за которую именно эта УО готова им управлять.

Внимательно прочитайте проект договора управления - после подписания возможность изменить его практически равна нулю.

Стороны договора управления.

Одной из сторон договора управления МКД всегда является УО, имеющая лицензию на управление МКД, второй стороной могут быть (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

- собственники помещений в МКД;

- органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;

- застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ);

- лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче помещения.

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Обратите внимание: собственник помещения в МКД (как жилого, так и нежилого) вправе заключать любые договоры, касающиеся содержания принадлежащего ему помещения, но не вправе самостоятельно заключать договоры, предметом которых является содержание (эксплуатация, обслуживание и проч.) общего имущества.

С учетом того, что согласно действующему законодательству стороной по договору управления МКД с УО могут быть различные лица, документами, подтверждающими право заключить такой договор, будут являться:

1) для собственника помещения - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (нежилого) помещения в МКД;

2) для лица, принявшего от застройщика помещение в МКД по акту приема-передачи или иному акту, - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также копии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и передаточные акты или иные документы о передаче помещения в МКД;

3) для застройщика - устав, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, а также решение органа управления застройщика, уполномоченного в соответствии с уставом на принятие решений о заключении договора управления.

Председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (ст. 185.1 ГК РФ), заключает договор управления на условиях, указанных в решении ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

В этом случае все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета доверенности, приобретают права и становятся обязанными по договору управления.

Обратите внимание: УО не имеет права заверять доверенности собственников в МКД.

Собственник, не участвовавший в ОСС по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, не вправе отказаться от заключения договора управления МКД.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 и 12 ст. 161 ЖК РФ).

Основные разделы договора управления.

Договор управления МКД содержит следующие разделы:

1) сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО;

2) место исполнения договора - адрес МКД, состав ОИ и его техническое состояние;

3) предмет договора;

4) цена договора;

5) периодичность и сроки оказания услуг по договору;

6) ответственность сторон договора;

7) порядок расторжения договора;

8) срок договора.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Но этот Приказ имеет рекомендательный характер, поэтому условия договора могут пересматриваться по желанию сторон в рамках действующего законодательства.

Цена договора.

УО выполняет работы и оказывает услуги в рамках договора управления в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в пределах цены договора, утвержденных собственниками на ОСС.

Обоснование стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ происходит на этапе утверждения условий договора управления МКД.

В договоре управления необходимо прописать порядок определения и изменения его цены. Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные УО работы или услуги, а также от размера тарифов на коммунальные услуги.

Кроме этого, в договоре управления следует предусмотреть порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Как отмечалось ранее, определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является предпринимательским риском УО. Если выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:

1) стоимости оказания услуг и выполнения работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, с учетом расходов на управление МКД, включая плату за лифт и ТКО (до момента переноса платы за ТКО в коммунальные услуги и заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО);

2) размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, отведение сточных вод в целях содержания ОИ.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил содержания общего имущества).

Размер платы устанавливается:

1) ОСС с учетом предложений УО на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил содержания общего имущества);

2) ОМСУ, если собственники не установили на общем собрании размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Обратите внимание: УО обязана направить собственникам предложение с исчерпывающим перечнем работ и услуг, указанием объемов и стоимости. Если УО не направила собственникам данное предложение, она будет нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Обязанности УО.

Обязанности УО в рамках договора управления целесообразно устанавливать в каждом конкретном случае. Но они должны соответствовать стандартам, установленным Правилами осуществления деятельности по управлению МКД.

Обязанности УО как исполнителя КУ предусмотрены в Правилах предоставления коммунальных услуг.

Важно: если вы хотите грамотно контролировать исполнение УО договора управления, в разделе "Обязанности управляющей организации" необходимо прописать все, что она должна предоставить представителю собственников в МКД для контроля (право подписания актов выполненных работ, перечень предоставляемой информации в рамках договора управления, в том числе так называемых оперативных отчетов, и др.). Если этого не сделать, право собственников на контроль за выполнением договора управления может оказаться нереализованным.

Права УО.

Согласно ЖК РФ и общим правилам заключения договоров УО в рамках договора управления МКД вправе:

- вносить предложения по изменению условий договора управления;

- требовать допуска представителей УО в помещение собственника для осмотра ОИ;

- вносить предложения по утверждению порядка и периодичности такого допуска;

- требовать вносить плату за ЖКУ в порядке, утвержденном договором управления;

- требовать погашения задолженности за ЖКУ, в том числе в судебном порядке;

- требовать от собственников предоставления информации, необходимой для выполнения УО своих обязанностей по договору управления;

- по решению ОСС заключать договоры о передаче ОИ в пользование третьим лицам, об использовании общего имущества;

- ограничивать предоставление коммунальных услуг в случаях, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг;

- самостоятельно определять способ выполнения работ и (или) оказания услуг в рамках содержания и ремонта ОИ (собственными силами или с помощью привлеченных организаций на основании договоров подряда, иных договоров);

- не раскрывать информацию о стоимости выполнения работ и (или) оказания услуг по договорам подряда, иным договорам, заключенным в целях договора управления;

- выполнять иные действия в целях управления МКД, которые не противоречат законодательству РФ и договору управления.

Права УО в рамках договора управления МКД также целесообразно предусматривать индивидуально в каждом конкретном случае.

Обязанности собственников.

При составлении договора управления МКД необходимо отразить следующие обязанности собственников помещений в МКД:

- своевременное внесение платы за КУ, содержание и ремонт ОИ в МКД;

- предоставление документов и иной информации, необходимых УО для надлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных договором управления;

- обеспечение допуска представителя УО в занимаемое помещение в установленных случаях;

- прочие обязанности, установленные законодательством РФ и договором управления.

Права собственников.

Собственники помещений в МКД являются заказчиками по договору управления с УО. Права собственников помещений в МКД в рамках договора управления МКД целесообразно определять индивидуально в каждом конкретном случае.

Утвержденные Приказом Минстроя России Примерные условия договора управления многоквартирным домом могут быть взяты за основу при составлении договора управления МКД.

Собственники помещений в МКД в рамках договора управления вправе:

- требовать предоставления коммунальных услуг в объеме и порядке, предусмотренных законодательством и условиями договора;

- требовать обеспечения надлежащего содержания ОИ, предусмотренного законодательством и условиями договора;

- в случае выявления фактов ненадлежащего исполнения работ и (или) оказания услуг требовать составления документов, подтверждающих данный факт;

- требовать перерасчета за КУ, содержание и ремонт ОИ в порядке и сроки, которые предусмотрены законодательством и условиями договора;

- осуществлять контроль за исполнением договора управления в порядке, установленном договором;

- устанавливать условия для взаимодействия УО с членами совета МКД;

- вносить изменения в условия договора управления в порядке, установленном законодательством РФ и условиями договора;

- расторгать договор управления в случаях и порядке, которые предусмотрены законодательством РФ и условиями договора;

- получать информацию о ходе исполнения работ и оказания услуг в рамках содержания ОИ в порядке, установленном условиями договора управления;

- направлять в УО письменные обращения по вопросам, связанным с управлением МКД;

- участвовать в осмотрах объектов, входящих в состав ОИ;

- требовать от УО раскрытия информации о своей деятельности в объеме и порядке, предусмотренных ЖК РФ и Стандартом раскрытия информации (до даты, установленной законодательством по ГИС ЖКХ);

- требовать от УО предоставления отчета о выполнении договора управления в порядке, установленном ЖК РФ и условиями договора;

- выполнять иные действия, не противоречащие законодательству РФ и условиям договора управления МКД.

Контроль собственников по договору управления.

Согласно действующему законодательству собственники в соответствии с условиями договора управления вправе:

- получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре управления указанный срок может быть уменьшен (пп. "б" п. 40 Правил содержания общего имущества);

- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ;

- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Важно: условия контроля собственников за выполнением УО своих обязанностей должны быть указаны в договоре управления МКД.

В частности, могут быть определены следующие формы контроля собственников за выполнением УО условий договора:

- получение от УО информации о состоянии и содержании переданного в управление ОИ (с указанием периодичности и формы получения такой информации);

- участие в осмотрах ОИ, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;

- личное присутствие уполномоченного лица и (или) собственников помещений в МКД во время выполнения работ (оказания услуг) УО или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомление с актами технического состояния МКД и подписание таких актов;

- подписание актов выполненных работ.

Во избежание спорных ситуаций, связанных с порядком оформления и подписания актов сдачи-приемки выполненных УО работ, целесообразно в договорах на управление МКД предусмотреть сроки и порядок подписания указанных актов, перечни конкретных лиц, уполномоченных на их подписание, а также имеющих право на подписание актов в случаях невозможности подписания актов первыми из указанных лиц из-за их болезни, отъезда и т.д. либо уклонения от подписания при отсутствии мотивированных оснований для отказа от подписания актов.

Не надо впадать в крайности - запрашивать ежемесячный финансовый отчет, подписывать ежедневно акты по уборке подъездов и придомовой территории и т.п. Механизм контроля должен быть продуманным и согласованным с управляющей организацией.

Обратите внимание: чем более подробно вы пропишите в договоре управления механизм контроля за работой УО, тем более эффективным будет управление домом.

Приложения к договору управления.

В Примерных условиях договора управления многоквартирным домом приведен примерный перечень приложений к договору управления. Из предлагаемого перечня приложений выберите необходимые для вашего дома:

1) реестр собственников в МКД с указанием типа помещения (жилое или нежилое), площади помещений, количества проживающих граждан и количества комнат в жилых помещениях;

2) состав ОИ и его техническое состояние;

3) перечень технической документации и иных связанных с управлением МКД документов;

4) характеристика МКД и границы эксплуатационной принадлежности;

5) информация о представителях УО, уполномоченных на взаимодействие с собственниками;

6) информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО;

7) перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД, определение их стоимости и размера платы за содержание жилого помещения;

8) форма платежного документа и порядок его предъявления для внесения платы по договору управления (Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена Приказом Минстроя России от 29.12.2014 N 924/пр);

9) форма отчета УО;

10) форма акта установления факта непредоставления КУ или предоставления КУ ненадлежащего качества;

11) форма акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содержанию и ремонту ОИ (Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).

Ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора управления МКД.

УО обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом договором может быть установлен иной срок начала исполнения обязательств сторон (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок договора управления.

При выборе УО решением ОСС договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Срок договора управления МКД, заключаемого по результатам проведения открытого конкурса по отбору УО, составляет не менее чем один год и не более чем три года.

Застройщик, заключающий договор управления МКД в срок не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, заключает его на срок не более чем на три месяца (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Пролонгация договора управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок пролонгации и расторжения договора управления целесообразно прописать в заключаемом договоре управления с учетом положений ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Количество пролонгаций договора управления законодательством не ограничено.

Фиксированные условия в договоре управления пролонгируются в неизменном виде.

В случае если в пролонгированный договор управления внесены изменения, они должны быть утверждены решением ОСС.

Разногласия при заключении договора управления.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном порядке" либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Порядок заключения договора, содержащего условия предоставления КУ, каковым является договор управления, регулируется разд. III Правил предоставления коммунальных услуг.

Изменения в договор управления должны:

- оформляться в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами;

- размещаться УО в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение договора управления МКД в устной форме законодательством не предусмотрено.

В договор управления, заключенный с собственниками помещений в МКД или ТСЖ, ЖК, СПК, изменения можно внести путем оформления протокола общего собрания или заседания правления ТСЖ, ЖК, СПК.

В решении необходимо указать, какие именно пункты договора излагаются в новой редакции.

Утверждение и изменение условий договора управления происходит только на ОСС и не может быть осуществлено по предложению одного из собственников помещений в МКД.

Любой собственник вправе инициировать проведение ОСС с такой повесткой дня.

Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ):

- предоставление стороне неполной или недостоверной информации, умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

- внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Обязанность стороны возместить убытки, причиненные другой стороне, не распространяется на граждан, признаваемых потребителями в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ).

Расторжение договора управления.

Изменение и расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

- в связи с окончанием срока его действия;

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Существенным признается нарушение, когда пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, если до истечения срока действия договора на ОСС принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам также предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УО не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет указать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.

В одностороннем порядке договор управления МКД расторгается в случае изменения собственниками способа управления МКД (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении собственниками договора управления обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ УО от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.

Дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала управления МКД управляющей организацией, выбранной решением ОСС помещений в МКД (или определенной по результатам открытого конкурса).

Если способ управления МКД был изменен, дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления МКД (п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Отчет УО по договору управления.

УО обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД. Однако в законодательстве не содержится положений, касающихся ответственности УО за непредоставление собственникам помещений в МКД отчета о выполнении договора управления.

Отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год предоставляется собственникам ежегодно в течение первого квартала текущего года (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

При этом иные сроки предоставления указанного отчета могут быть установлены условиями договора управления МКД (ежеквартально, за полугодие, за весь период действия договора и т.п.).

Порядок предоставления и форма отчета УО о выполнении договора управления МКД не утверждены нормативными актами РФ. В связи с этим в договор управления желательно включать условие о порядке предоставления управляющей организацией отчета перед собственниками.

Форму отчета УО о выполнении договора управления МКД целесообразно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД в рамках утверждения условий договора управления МКД (в качестве приложения к договору).

Примерная форма отчета управляющей организации приведена в приложении N 2 к Примерным условиям договора управления многоквартирным домом.

" [3]=> string(5722) "

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

г) осуществление уборки помещений и придворовых территорий (п. "г" и п "ж" ст. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого, она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

обращение с заявлением в судза защитой своих прав;

разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

" [4]=> string(9544) "

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов").

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО "К." обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФза ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО "К." отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены "двойные" квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ "Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения" и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

" [5]=> string(13667) "

С жалобой на управляющую организацию в зависимости от ситуации можно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, к руководителю управляющей организации, в органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля, в Роспотребнадзор, в прокуратуру, а также в суд.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией, действующей на основании лицензии. При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и надлежащее его содержание, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг (ч. 1, 1.3, 2 ст. 161 ЖК РФ).

Однако не всегда управляющая организация надлежащим образом выполняет обязанности, в связи, с чем возникает необходимость в принятии собственниками соответствующих мер.

Так, в случае ненадлежащих действий либо бездействия управляющей организации собственники вправе обратиться в соответствующие органы и организации (к должностным лицам).

В аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации

Если вам стали известны недостатки содержания общего имущества в МКД и прилегающей к дому территории или предоставления коммунальных услуг, обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации и подайте заявку об устранении выявленных недостатков.

Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом вы обязаны сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить вам сведения о лице, принявшем сообщение (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано ваше сообщение, и время его регистрации (пп. 105, 106 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

К руководителю управляющей организации

В случае неудовлетворения ваших требований, указанных в заявке на устранение выявленных недостатков, обратитесь с жалобой к руководителю управляющей организации. В жалобе укажите фактические обстоятельства дела и потребуйте проконтролировать устранение выявленных недостатков.

Образец заполнения жалоб должен быть размещен на информационном стенде в управляющей организации (пп. "в" п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

Жалоба должна быть составлена в двух экземплярах. Один экземпляр передается представителю управляющей организации, второй экземпляр с отметкой о принятии жалобы остается у вас.

В органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля и Роспотребнадзор

Если управляющая организация не выполняет надлежащим образом обязанности, предусмотренные договором, вы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля или общественного жилищного контроля с жалобой о проведении проверки надлежащего соблюдения управляющей организацией требований к содержанию общего имущества МКД и придомовой территории либо предоставления коммунальных услуг.

В жалобе нужно указать наименование организации, в которую обращаетесь, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ. Кроме того, в жалобе необходимо изложить суть обращения, поставить личную подпись, дату, № телефона. При необходимости в подтверждение своих доводов приложите к письменному обращению документы и материалы либо их копии (ч. 1, 2 ст. 7 Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ).

В большинстве случаев сначала необходимо обратиться с претензией непосредственно в управляющую организацию, а потом, если вам не ответили или не удовлетворили ваши требования в контрольно – надзорные органы.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ, муниципальный жилищный контроль - уполномоченными органами местного самоуправления (ч. 2, 2.1 ст. 20 ЖК РФ).

Общественный жилищный контроль могут осуществлять общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы МКД и другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством РФ (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

Вы также вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор (пп. "в" п. 2 ч. 2 ст. 10 Закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ; п. 119 Регламента, утв. Приказом Роспотребнадзора от 16.07.2012 N 762; Информация Роспотребнадзора от 07.12.2016).

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации (ч. 1 ст. 12 Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ).

По итогам рассмотрения жалоб, при наличии оснований уполномоченные органы принимают меры по устранению выявленных нарушений, а также меры по привлечению лиц, допустивших выявленные нарушения, к административной ответственности.

В Прокуратуру

В ряде случаев вы вправе обратиться в органы Прокуратуры с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан (ст. ст. 21, 26 Закона от 17.01.1992 N 2202-1).

Управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений и санитарно-эпидемиологических требований к их эксплуатации, а также нормативов обеспечения коммунальными услугами.

Если в течение 12 месяцев со дня выдачи органом государственного жилищного надзора предписания в отношении МКД, деятельность по управлению которым осуществляет управляющая организация, она получает по одному дому два и более административных наказания, назначенных судом за ненадлежащее исполнение предписания, ее лишают права управления таким домом (ч. 2 ст. 14.1.3, ч. 1 ст. 28.4 КоАП РФ; ч. 5, 5.1, 6 ст. 198 ЖК РФ; п. 29 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

В суд

В случае неудовлетворения управляющей организацией ваших требований вы вправе обратиться в суд (п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; ст. 12 ГК РФ). В зависимости от обстоятельств дела вы вправе просить суд обязать управляющую организацию устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки, причиненные вам в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств.

" } ["first"]=> array(1) { [0]=> string(10455) "

Одним из способов управления МКД является управление управляющей организацией.

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1) собственники приняли решение о выборе способа управления МКД - управление УО;

2) выбрали конкретную управляющую организацию;

3) утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);

4) собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

5) в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

УО - коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖК РФ).

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

- за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;

- за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

" } ["end"]=> array(1) { [0]=> string(0) "" } }